Konsep dan Bentuk Jual Beli Tanah Adat

HUKUM TANAH ADAT

A. Pengantar

Bab kesepuluh ini memberikan pengetahuan kepada mahasiswa bahwa Tanah merupakan sesuatu hal yang amat sangat berharga di muka bumi ini. Tanah menjadi berharga karena fungsi dan manfaatnya, dan karena manusia tinggal, hidup dan berkembang di atas tanah. Pada masyarakat modern permasalahan tanah kadang menimbulkan konflik dimana sengketa yang terjadi umumnya adalah sengketa terhadap kepemilikan tanah tersebut. Masyarakat adat sendiri jauh sebelum Indonesia merdeka dan memiliki sistem hukum yang mengatur masalah tanah, ternyata masyarakat adat telah memiliki mekanisme yang berkaitan dengan transaksi tanah adat itu. Seperti jual lepas, jual gadai dan jual tahunan. Modul ini memberikan pengetahuan kepada mahasiswa mengenai transaksi tanah adat.

B. Kompetensi Dasar 

Mahasiswa mampu mengetahui memahami hal-hal yang berkaitan dengan transaksi tanah adat.

C. Kemampuan Akhir Yang Diharapkan 

1. Mahasiswa mampu menjelaskan konsep transaksi tanah adat.
2. Mahasiswa mampu menjelaskan mekanisme adat yang masih berlaku di Indonesia

D. Kegiatan Pembelajaran 

1. Pembelajaran diselenggarakan untuk memahami materi 1 dengan pendekatan contextual Instruction 
2. Untuk materi 1 mahasiswa mempelajari penjelasan materi mengenai konsep dasar hukum adat dan contoh nyata di Indonesia selama 60 menit. 
3. Selanjutnya selama 30 menit, mahasiswa di ajak diskusi dan tanya jawab.

E. Materi Belajar 

1. Transaksi-Transaksi Tanah 

a. transaksi tanah yang bersifat perbuatan hukum sepihak :

1. pendirian suatu desa
2. pembukaan tanah oleh seorang warga persekutuan

b. transaksi-transaksi tanah yang bersifat perbuatan hukum dua pihak.

Transaksi jual menurut isinya dapat dibedakan dalam 3 macam, yaitu :

1. menggadai
2. jual lepas
3. jual tahunan.

2. Pemindahan Hak Atas Tanah

Setiap subyek hukum baik sebagai pribadi kodrati maupun pribadi hukum, pada dasarnya mempunyai suatu kewenangan untuk memindahkan haknya atas tanah kepada fihak lainnya. Oleh sebab itu, maka didalam masyarakat hukum adat dikenal pula proses pemindahan hak atas lingkungan tanah. Pemindahan hak atas tanah merupakan peristiwa hukum yang menimbulkan pemindahan hak dan kewajiban yang sifatnya tetap atau mungkin juga bersifat sementara.

3. Pengertian Jual Beli Tanah

Menurut hukum adat, maka jual beli tanah adalah suatu perbuatan pemindahan hak atas tanah yang bersifat terang dan tunai. Terang berarti, bahwa perbuatan pemindahan hak tersebut harus dilakukan di hadapan kepada adat yang berperan sebagai pejabat yang menanggung keteraturan dan sahnya perbuatan pemindahan hak tersebut, sehingga perbuatan tersebut diketahui oleh umum.

Dengan tunai dimaksudkan bahwa perbuatan pemindahan hak dan pembayaran harganya dilakukan secara serentak. Oleh karena itu, maka tunai mungkin berarti bahwa harga tanah dibayar secara kontan, atau baru dibayar sebagian (tunai yang dianggap tunai). Dalam hal pembeli tidak membayar sisanya, maka penjual tidak dapat menuntut atas dasar terjadinya jual beli tanah, akan tetapi atas dasar hukum hutang piutang.

4. Isi Jual Beli Tanah

Transaksi jual tanah mungkin mempunyai tiga isi (Menurut ter Haar)

1. Pemindahan hak atas tanah, atas dasar pembayaran tunai sedemikian rupa bahwa pemindah hak tetap mempunyai hak untuk mendapatkan tanahnya kembali setelah membayar sejumlah uang yang pernah dibayarnya : antara lain menggadai..., menjual gade..., adil sende..., ngajual akad atau gade...;
2. Pemindahan hak atas tanah atas dasar pembayaran tunai tanpa hak untuk membeli kembali, jadi menjual lepas untuk selamanya..., adol plas turun temurun, pati bogor..., menjual jaja...;
3. Pemindahan hak atas tanah atas dasar pembayaran tunai dengan perjanjian, bahwa setelah beberapa tahun panen dan tanpa tindakan hukum tertentu tanah akan kembali (menjual tahunan..., adol oodan....”)

5. Bentuk-Bentuk Jual Beli Tanah

a. Jual lepas

Jual lepas merupakan proses pemindahan hak atas tanah yang bersifat terang dan tunai, dimana semua ikatan antara bekas penjual dengan tanahnya menjadi lepas sama sekali. Menurut keputusan Mahkamah Agung tertanggal 25 September 1958, maka keterangan jual beli saja belum mengakibatkan pemindahan atau penyerahan hak milik.

Menurut Iman Sudiyat :

“Jadi keterngan tersebut sekan-akan harus diikuti pula semacam “levering”, sebelum hak milik tersebut berpindah”. Pertimbangan dari Mahkamah Agung adalah, bahwa dengan surat Notaris dan surat di bawah tangan serta yang disimpan pada Notaris yang dimaksudkan dalam putusan judex facti, walaupun didalamnya disebutkan bahwa fihak-fihak yang bersangkutan menerangkan menjual belikan tanahnya, namun belum lagi dapat diterima bahwa sebenarnya telah terjadi pemindahan atau penyerahan hak milik oleh yang dinamakan penjual kepada yang dinamakan pembeli.”

Biasanya, pada jual lepas, maka calon pembeli akan memberikan suatu tanda pengikat yang lazim disebut “panjer”. Akan tetapi didalam kenyataannya “panjer” tersebut yang merupakan tanda jadi, tidak terlalu mengikat, walaupun ada akibatnya bagi calon pembeli yang tidak jadi melaksanakan pembelian tanah dikemudian hari (artinya “panjer” nya menjadi miliki calon penjual).

b. Jual gadai

Jual gadai merupakan suatu perbuatan pemindahan hak atas tanah kepada fihak lain (yakni pribadi kodrat) yang dilakukan secara terang dan tunai sedemikian rupa sehingga fihak yang melakukan pemindahan dan mempunyai hak untuk menebus kembali tanah tersebut. Dengan demikian, maka pemindahan hak atas tanah pada jual gadai bersifat sementara, walaupun kadang-kadang tidak ada patokan tegas mengenai sifat sementara waktu tersebut. Ada kecendrungan untuk membedakan antara gadai biasa dengan gadai jangka waktu, dimana yang terakhir cenderung untuk memberikan semacam patokan pada sifat sementara dari perpindahan hak atas tanah tersebut. Pada gadai biasa, maka tanah dapat ditebus oleh penggadai setiap saat. Pembatasannya adalah satu tahun panen, atau apabila di atas tanah masih terdapat tumbuh-tumbuhan yang belum dipetik hasil-hasilnya. Dalam hal ini, maka penerima gadai tidak berhak untuk menuntut, agarpenggadai menebus tanahnya pada suatu waktu tertentu. Untuk melindungi kepentingan penerima gadai, maka dia dapat melakukan paling sedikit dua tindakan, yakni :

1. menganak gadaikan (“onderverpanden”) dimana penerima gadai menggadaikan tanah tersebut kepada fihak ketiga. Dalam hal ini terjadi dua hubungan gadai, yakni pertama antara penggadai pertama dengan penerima gadai pertama, dan kedua antara penggadai kedua (yang merupakan penerima gadai pertama) dengan fihak ketiga (sebagai penerima gadai kedua).
2. Memindah gadaikan (“doorverpanden”), yakni suatu tindakan dimana penerima gadai menggadaikan tanah kepada pihak ketiga, dan fihak ketiga tersebut menggantikan kedudukan sebagai penerima gadai untuk selanjutnya berhubungan langsung dengan penggadai. Dengan demikian, maka setelah terjadi pemindahan gadai, maka hanya terdapat hubungan antara penggadai dengan penerima gadai yang baru.

Pada gadai jangka waktu, biasanya dibedakan antara gadai jangka waktu larang tebus dengan gadai jangka waktu wajib tebus, adalah sebagai berikut :

• Gadai jangka waktu larang tebus terjadi apabila antara penggadai dengan penerima gadai ditentukan, bahwa untuk jangka waktu tertentu penggadai dilarang untuk menebus tanahnya. Dengan demikian , maka apabila jangka waktu tersebut telah lalu, gadai ini menjadi gadai biasa.
• Gadai jangka waktu wajib tebus, yakni gadai dimana oleh penggadai dan penerima gadai ditentukan, bahwa setelah jangka waktu tertentu, tanah harus ditebus oleh penggadai. Apabila tanah tersebut tidak ditebus, maka hilanglah hak penggadai atas tanahnya, sehingga terjadi jual lepas.

Jual tahunan : 

Jual tahunan merupakan suatu perilaku hukum yang berisikan penyerahan hak atas sebidang tanah tertentu kepada subyek hukum lain, dengan menerima sejumlah uang tertentu dengan ketentuan bahwa sesudah jangka waktu tertentu, maka tanah tersebut akan kembali dengan sendirinya tanpa melalui perilaku hukum tertentu. Dalam hal ini, terjadi peralihan hak atas tanah yang bersifat sementara waktu. Menurut S.A. Hakim, maka jual tahunan sebenarnya adalah sama dengan sewa tanah yang uang sewanya telah dibayarkan terlebih dahulu. Apabila jangka waktu yang telah ditetapkan berakhir, maka dengan sendirinya tanah itu akan kembali kepada pemeberi sewa.

d. Jual gengsur

Pada jual gengsur ini, maka walaupun telah terjadi pemindahan hak atas tanah kepada pembeli, akan tetapi tanah masih tetap berada ditangan penjual. Artinya bekas penjual masih tetap mempunyai hak pakai, yang bersumber pada ketentuan yang disepakati oleh penjual dengan pembeli. Mengenai hal pemberian tanah, maka subyek hukum yang melakukannya harus benar-benar menguasai dan memiliki tanah tersebut. Dengan memberikan tanah tersebut, maka hak iliki atas tanah akan berpindah seketika itu juga. Di Minahasa dan Sulawesi Selatan, misalnya, tanah pertanian mungkin diberikan sebagai tanda pengangkatan anak, atau mungkin sebagai jujur, dan seterusnya. Tanah-tanah tersebut kadang-kadang mempunyai nama yang menunjuk pada asalnya.

F. Evaluasi Belajar 

1. Latihan 

a. Soal 

Jawablah latihan soal di bawah ini 

1. Berikan contoh mengenai menganak gadaikan dan memindah gadaikan?
2. Apa beda jual lepas dengan jual tahunan?

b. Kunci jawaban 

Jawablah latihan di atas dengan singkat dan jelas kemudian cocokkan jawaban anda dengan rangkuman materi.